בחרתם את המסלול עם הריבית הנמוכה? ההצמדה למדד הופכת אותו ליקר מכולם

בקצרה: הריבית שמופיעה בטבלת ההצעות של הבנק היא רק חצי מהמחיר. במסלול צמוד מדד הקרן עצמה גדלה כל חודש לפי מדד המחירים לצרכן, ולכן ריבית של 3 אחוזים צמודה יכולה לעלות יותר מקבועה לא צמודה של 4.5 אחוזים. ההחלטה הנכונה היא על התמהיל, לא על מסלול בודד.

יועץ המשכנתאות מניח על השולחן שתי הצעות. באחת הריבית נראית נמוכה בצורה שמפתה לחתום על המקום, ובשנייה היא גבוהה יותר בנקודה ומשהו. רוב הלווים בוחרים את הראשונה בתוך שלוש שניות. זאת הנקודה שבה נולדות ההפתעות הגדולות בלוח הסילוקין.

קראו גם: משכנתא למסורבי בנקים · השמאי של הבנק הוריד את שווי הדירה, וההון העצמי שלכם בדיוק גדל · לפרוע את המשכנתא מוקדם? לפעמים העמלה בולעת את החיסכון

מה בדיוק קורה בהצמדה

במסלול צמוד מדד, יתרת הקרן מתעדכנת מדי חודש לפי השינוי במדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אם אינפלציה שנתית עומדת על 3 אחוזים, חוב של מיליון שקל גדל בשלושים אלף שקל בשנה אחת עוד לפני שחישבתם ריבית. התשלום החודשי אולי נראה נוח בהתחלה, אבל הוא מטפס יחד עם המדד, והיתרה לסילוק יכולה להיות גבוהה אחרי חמש שנים ממה שהיתה ביום החתימה.

במסלול לא צמוד הקרן קבועה בשקלים. מה שאתם רואים בלוח הסילוקין הוא מה שתשלמו, גם אם האינפלציה תזנק. על היתרון הזה הבנק גובה ריבית גבוהה יותר, וזה המחיר של הוודאות.

ארבעת המסלולים המרכזיים

ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 אחוז, ולכן היא זזה כשהריבית במשק זזה. מאז 2021 מותר להעמיד עד שני שלישים מההלוואה במסלול הזה, ובמקביל הנחיות בנק ישראל מחייבות שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה לא צמודה.

איך בודקים הצעה בלי להסתמך על אחוז הריבית

• בקשו את סך ההחזר הנומינלי הצפוי לכל מסלול, לא רק את התשלום החודשי הראשון.
• בקשו הדמיה בשני תרחישי אינפלציה: אפס אחוז ושלושה אחוזים בשנה.
• בדקו מה עמלת ההיוון בכל מסלול אם תמחזרו בעוד שבע שנים.
• השוו את נקודות היציאה. מסלול בלי נקודת יציאה נועל אתכם לעשרים שנה.
• שאלו מה קורה לתשלום אם המדד עולה ב-10 אחוזים מצטברים.

הבדיקה הזאת רלוונטית במיוחד למי שכבר קיבל אישור עקרוני מהבנק ומניח שהתנאים כבר סגורים. האישור קובע את גובה ההלוואה, לא את התמהיל.

הטעות שחוזרת במיחזור

לווים שמגלים כמה ההצמדה עלתה להם רצים למחזר, ואז מגלים את עמלת ההיוון. העמלה נגזרת מהפער בין הריבית בהלוואה המקורית לריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל, והיא יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים בהלוואות קבועות ארוכות. לפני כל צעד כזה כדאי להבין שפירעון מוקדם לא תמיד חוסך כסף, ולפעמים משתלם יותר להקטין רק את המסלול הצמוד.

גם בשלב ההערכה הראשוני הגיוני לדעת ששמאות נמוכה מהצפוי משנה את יחס המימון, וכל שינוי ביחס הזה מזיז את הריביות שיציעו לכם בכל המסלולים.

קחו את שתי ההצעות שעל השולחן, בקשו מכל בנק את סך ההחזר הצפוי בתרחיש אינפלציה של 3 אחוזים לשנה, והשוו את המספר הזה בלבד. ההפרש בין ההצעות יראה אחרת לגמרי מההפרש באחוזי הריבית.

מקור: מדד המחירים לצרכן, ויקיפדיה