בקצרה: פירעון מוקדם של משכנתא נשמע כמו מהלך מנצח, אבל במסלולים בריבית קבועה נגבית עמלת היוון שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ולמחוק את החיסכון בריבית. לפני שמעבירים סכום גדול לבנק, בקשו דף ריכוז יתרות והשוואת היוון, ובדקו אם עדיף להקטין את התקופה או את ההחזר.
רוב הלווים בטוחים שכל שקל שמחזירים מוקדם הוא שקל שנחסך. במסלול בריבית משתנה או פריים זה נכון פחות או יותר. במסלול בריבית קבועה לא צמודה הסיפור מתהפך, כי הבנק גובה עמלת היוון שמפצה אותו על הריבית שהוא לא יקבל.
קראו גם: יש לכם 25 אחוז הון עצמי? זה עדיין לא מספיק לדירה ראשונה · קניתם דירה ראשונה? יכול להיות שאתם משלמים מס רכישה שבכלל לא הייתם צריכים · עורך דין בעסקת נדל״ן: הבדיקות שלו מונעות את הטעויות היקרות ביותר
למה בכלל יש עמלה על החזר מוקדם
כשאתם לוקחים הלוואה בריבית קבועה, הבנק מתמחר את הכסף לפי הריבית ביום החתימה. אם הריבית במשק ירדה מאז, והחזרתם את הקרן מוקדם, הבנק צריך להלוות את אותו כסף מחדש בריבית נמוכה יותר. עמלת ההיוון סוגרת לו את הפער. ככל שהפער בין הריבית שלכם לריבית הנוכחית גדול יותר, והתקופה שנותרה ארוכה יותר, כך העמלה תופחת.
בנק ישראל קבע נוסחה אחידה לחישוב, אז המספר לא שרירותי. אפשר לקבל אותו מראש מדף ריכוז היתרות. חשוב לזכור שהמסלולים בריבית משתנה, כמו פריים, כמעט תמיד פטורים מעמלת ההיוון, ולכן החזר מוקדם עליהם כדאי כמעט תמיד.
כמה זה עולה בפועל
הטבלה מציגה דוגמה למשכנתא של 600 אלף שקל בריבית קבועה לא צמודה, לפי הפער בין הריבית המקורית לריבית בשוק כיום.
המספרים ממחישים כלל פשוט. עמלה כבדה מופיעה כשנשארו הרבה שנים ופער הריבית רחב. כשנשארו שנתיים-שלוש, העמלה זניחה כמעט תמיד.
מתי בכל זאת כדאי לפרוע מוקדם
- המסלול הוא פריים או ריבית משתנה, שם אין עמלת היוון משמעותית.
- הריבית שלכם גבוהה מהריבית בשוק כיום, אז הפער פועל לטובתכם והעמלה קטנה.
- נותרו מעט שנים לסיום, כך שהריבית העתידית שהבנק מוותר עליה נמוכה.
- יש לכם חוב יקר יותר במקביל, למשל הלוואת צריכה או מסגרת אשראי, שעדיף לסגור קודם.
- אתם עומדים למחזר את המשכנתא ורוצים להקטין את הקרן לפני המעבר.
לפני שמחליטים, בקשו מהבנק שתי הצעות: אחת שמקצרת את תקופת ההלוואה ואחת שמקטינה את ההחזר החודשי. קיצור התקופה חוסך יותר ריבית לאורך זמן, אבל מעלה את התשלום החודשי. הקטנת ההחזר משחררת תזרים מיד. הבחירה תלויה בתמונת ההכנסות שלכם, בדיוק כמו בשלב שבו קיבלתם אישור עקרוני וניסחתם את התמהיל הראשוני.
הצעדים לפני שמעבירים כסף
הזמינו מהבנק דף ריכוז יתרות מעודכן, ובקשו במפורש הדמיית עמלת פירעון מוקדם לכל מסלול בנפרד. המשכנתא מורכבת בדרך כלל מכמה מסלולים, וההיגיון הכלכלי שונה בכל אחד. סגרו קודם את המסלול היקר ביותר שפטור מעמלה.
אם גייסתם את הכסף ממקור חיצוני, ודאו שהתשואה שלו נמוכה מהריבית על המשכנתא, אחרת עדיף להשאיר אותו מושקע. מי שנדרש בעבר להוכיח הון עצמי גבוה בכניסה לעסקה כבר מכיר את החשיבות של ניהול נזילות. לווים שהתקבלו דרך מסלול מורכב, כמו משכנתא למסורבי בנקים, צריכים לבדוק גם קנסות מיוחדים שהוגדרו בהסכם המקורי.
הנתונים על נוסחת החישוב וסוגי העמלה מפורטים בערך משכנתה בוויקיפדיה. קחו את דף הריכוז, חשבו את החיסכון נטו אחרי העמלה, ורק אז החליטו.
מאמרים נוספים שיעניינו אתכם
- יש לכם 25 אחוז הון עצמי? זה עדיין לא מספיק לדירה ראשונה
- קניתם דירה ראשונה? יכול להיות שאתם משלמים מס רכישה שבכלל לא הייתם צריכים
- עורך דין בעסקת נדל״ן: הבדיקות שלו מונעות את הטעויות היקרות ביותר
- אישור עקרוני לא סוגר את העסקה, הוא רק פותח את שדה המוקשים
- ליווי משפטי בעסקת נדלן
- מחפשים מידע לגבי שערי מט"ח? הזמינו מט"ח בסניפי דואר ישראל
