יש לכם 25 אחוז הון עצמי? זה עדיין לא מספיק לדירה ראשונה

בקצרה: הבנק דורש הון עצמי של 25 אחוז לפחות משווי דירה ראשונה, אבל העסקה כוללת עלויות נלוות שרבים שוכחים לתקצב. מס רכישה, עורך דין, תיווך והובלה יכולים להוסיף עשרות אלפי שקלים. מחשבים את ההון מול המחיר הכולל, לא רק מול מחיר הדירה.

קונים רבים מגיעים לפגישה עם היועץ בטוחים שיש להם מספיק. הם חסכו רבע ממחיר הדירה, בדיוק כמו שהבנק דורש. ואז מתברר שהמספר על החוזה הוא רק ההתחלה.

קראו גם: קניתם דירה ראשונה? יכול להיות שאתם משלמים מס רכישה שבכלל לא הייתם צריכים · עורך דין בעסקת נדל״ן: הבדיקות שלו מונעות את הטעויות היקרות ביותר · אישור עקרוני לא סוגר את העסקה, הוא רק פותח את שדה המוקשים

הרגולציה בישראל מחייבת מימון עצמי של 25 אחוז לפחות בדירה ראשונה, כלומר הבנק ילווה עד 75 אחוז. אבל הרבע הזה מחושב על מחיר הדירה בלבד, בזמן שהעסקה כולה עולה יותר.

מה נכנס לחישוב ההון העצמי

ההון העצמי צריך לכסות שני דברים בבת אחת: את הפער בין הלוואת הבנק למחיר הדירה, ואת ההוצאות שמופיעות רק בהמשך הדרך. רוב הקונים זוכרים את הראשון ושוכחים את השני. הנה התמונה על דירה בשווי שני מיליון שקל.

מי שבדק כבר את מדרגות מס הרכישה יודע שדירה ראשונה נהנית מפטור עד תקרה מסוימת. מעליה המס מזנק, וזה כסף שצריך להיות מוכן במזומן ליום החתימה.

למה האישור העקרוני מטעה

הרבה קונים נשענים על סכום ההלוואה שהבנק אישר להם, ומתכננים לפיו את התקציב. אבל אישור עקרוני מבוסס על הצהרה שלכם, לא על בדיקה מלאה של ההכנסות והנכס. הפער בין האישור לבין ההלוואה בפועל יכול להפתיע.

• ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית.
• הבנק בוחן גם הלוואות קיימות, שמורידות את הסכום שתקבלו.
• שווי הדירה נקבע לפי שמאי הבנק, לא לפי מחיר החוזה.
• אם השמאות נמוכה מהמחיר, הפער נופל על ההון העצמי שלכם.
• ריבית משתנה מקטינה את ההחזר ההתחלתי אך מגדילה את אי הוודאות.

בדיוק כאן האישור העקרוני נהיה שדה מוקשים. חתימה על חוזה לפני שהמשכנתא סגורה סופית עלולה להשאיר אתכם עם התחייבות בלי מימון.

מה עושים כשההון קצר

לא כל מי שנדחה בבנק אחד נדחה בכולם. תנאי המימון משתנים בין הגופים, וגם דירה שנייה במשפחה או ערבות יכולות לשנות את התמונה. מי שנתקל בסירוב יכול לבדוק מסלול של משכנתא למסורבי בנקים, שבנוי לתיקים מורכבים יותר.

לפי ההגדרה של הון עצמי, מדובר בכסף שלכם ולא בחוב. ככל שהוא גדול יותר, ההחזר החודשי קטן והריבית הכוללת יורדת. תוספת של עשרה אחוז בהון העצמי יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

יש גם צד שני למטבע. הון עצמי גבוה מדי, שמרוקן את כל החסכונות, משאיר אתכם בלי כרית ביטחון ליום שאחרי המעבר. תקלה בדירה, אובדן הכנסה זמני או ריהוט דחוף דורשים מזומן פנוי. האיזון הנכון הוא הון עצמי שעומד בדרישת הבנק ומכסה את העלויות הנלוות, בלי לרדת מתחת לרזרבה של כמה חודשי מחיה.

לפני שאתם חותמים על חוזה, בנו טבלת עלויות מלאה שכוללת את כל הרכיבים למעלה, והוסיפו רזרבה של חמישה אחוז לבלת"מים. עדיף לגלות את הפער על הנייר מאשר שבוע לפני החתימה.