זרקתם את הקבלות על השיפוץ? במכירת הדירה הן היו שוות רבע מהסכום

בקצרה: מס שבח מחושב על הרווח במכירת דירה, ומהרווח הזה מותר לנכות הוצאות כמו שיפוץ שמשביח את הנכס, דמי תיווך ושכר עורך דין. בשיעור מס של 25%, כל 100 אלף שקל של הוצאות מתועדות חוסכים כ-25 אלף שקל. בלי קבלות, אין ניכוי.

כשמשפצים מטבח או מחליפים חלונות, אף אחד לא חושב על המכירה שתגיע אולי בעוד עשר שנים. החשבונית נכנסת למגירה, ומשם לפח.

קראו גם: ביטוח המשכנתא שהבנק הציע לכם הוא לא חלק מהמשכנתא · בחרתם את המסלול עם הריבית הנמוכה? ההצמדה למדד הופכת אותו ליקר מכולם · השמאי של הבנק הוריד את שווי הדירה, וההון העצמי שלכם בדיוק גדל

הטעות הזאת עולה כסף אמיתי. ולפעמים הרבה.

על מה בדיוק משלמים

מס שבח מקרקעין הוא מס על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, אחרי הצמדה למדד. השיעור כיום הוא 25% מהשבח נטו, אחרי הפחתת פטורים והוצאות שהחוק מתיר.

המילה החשובה כאן היא "נטו". כל שקל שתוכיחו שהוצאתם על הנכס מקטין את הרווח שעליו מחשבים את המס.

אילו הוצאות מותר לנכות

ההבחנה בין השבחה לתחזוקה היא המקום שבו רוב המחלוקות עם רשות המסים נפתחות. חשבונית מפורטת שמתארת את העבודה עוזרת לסגור אותן מהר.

דוגמה מספרית

נניח שקניתם דירה להשקעה, ואחרי הצמדה למדד הרווח במכירה עומד על 600 אלף שקל. בלי ניכויים, המס הוא 150 אלף. עכשיו הוסיפו שיפוץ מטבח ואמבטיה ב-120 אלף, תיווך ועורך דין ב-40 אלף. הרווח החייב יורד ל-440 אלף, והמס ל-110 אלף. ארבעים אלף שקל, רק בזכות תיקייה מסודרת.

מתי כל זה לא משנה

מי שמוכר דירה יחידה שהחזיק לפחות 18 חודשים, ואין לו באותו זמן דירת מגורים נוספת, זכאי לפטור מלא ממס שבח עד תקרה. נכון ל-2022 התקרה עמדה על כ-4.6 מיליון שקל, והיא מתעדכנת לפי המדד בכל ינואר.

אבל גם כאן יש מלכודת. מי שעבר דירה ומחזיק זמנית שתי דירות, או מי שירש חלק בדירה, עלול לגלות שהוא כבר לא בגדר "דירה יחידה". ואז הקבלות חוזרות להיות רלוונטיות. אותו עיקרון כמו במס רכישה על דירה ראשונה: ההגדרה המדויקת של מצב הבעלות קובעת כמה תשלמו.

איך שומרים על הכסף הזה

• פתחו תיקייה אחת, פיזית או סרוקה, לכל הוצאה על הדירה מיום הקנייה.
• בקשו מכל קבלן חשבונית מס מפורטת, לא קבלה כללית על "עבודות".
• שמרו את חוזה הקנייה, חשבונית התיווך ואת חשבון עורך הדין בעסקת הנדל"ן.
• צלמו את הדירה לפני ואחרי שיפוץ גדול. התמונות מוכיחות שמדובר בהשבחה.
• לפני המכירה הריצו את המחשבון של רשות המסים עם ובלי ההוצאות, כדי לראות את הפער.

מי שקנה בעזרת משכנתא ושוקל למכור כדי לשדרג, צריך לחשב גם את עמלת הפירעון המוקדם. מס שבח ועמלת פירעון יכולים יחד לשנות את כל החשבון של העסקה.

הרשימה המלאה של ההוצאות המותרות, הפטורים והתקרות מופיעה בערך מס שבח מקרקעין בוויקיפדיה.

מה לעשות עוד היום: חפשו במייל ובאפליקציית הבנק תשלומים גדולים לקבלנים מהשנים האחרונות, ובקשו מהם העתק חשבונית. עוסקים נדרשים לשמור העתקי חשבוניות שנים ארוכות, כך שיש סיכוי טוב שהן עדיין קיימות.