בקצרה: בישראל דירה יכולה להיות רשומה בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. כל מרשם דורש מסמך אחר לבדיקת בעלות, משכנתא ורישום הערות. דירה שלא רשומה בטאבו היא מצב נפוץ ולגיטימי, אבל היא מאריכה את התהליך ומחייבת בדיקה אחרת.
קונים רבים מבקשים "נסח טאבו" כבר בפגישה הראשונה עם המוכר. כשמתברר שאין כזה, חלק נבהלים ומוותרים על דירה טובה. אחרים לא שואלים בכלל, ומגלים את הבעיה רק כשהבנק מעכב את כספי המשכנתא.
קראו גם: קניתם דירה ראשונה? יכול להיות שאתם משלמים מס רכישה שבכלל לא הייתם צריכים · זרקתם את הקבלות על השיפוץ? במכירת הדירה הן היו שוות רבע מהסכום · ביטוח המשכנתא שהבנק הציע לכם הוא לא חלק מהמשכנתא
שתי התגובות שגויות. הבדיקה פשוט שונה.
שלושה מרשמים, שלושה מסמכים
לשכות רישום המקרקעין, שמכונות בשפת היומיום טאבו, מנהלות את המרשם הרשמי. יש תשע לשכות כאלה ברחבי הארץ, ובכל אחת מתנהל גם פנקס הבתים המשותפים. כשבניין רשום שם כבית משותף, לכל דירה יש מספר תת-חלקה משלה.
אבל הרבה בניינים, בעיקר כאלה שנבנו על ידי חברות שיכון ממשלתיות או ציבוריות, מעולם לא השלימו את הרישום. הזכויות בהם מנוהלות בספרים של החברה שבנתה אותם, החברה המשכנת. במקרים אחרים הקרקע בחכירה, והזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל.
למה הבנק מתעכב דווקא כאן
בדירה רשומה בטאבו הבנק רושם משכנתא ישירות במרשם הממשלתי. כשאין רישום כזה, הוא מקבל במקום זה התחייבות של החברה המשכנת או של הרשות לרשום את המשכנתא לטובתו בעתיד. רוב הבנקים מכירים את המסלול הזה היטב, אבל הוא מוסיף מסמכים וחתימות, ולפעמים שבועות.
לכן אישור עקרוני מהבנק לא מספיק כדי לקבוע מול המוכר תאריך תשלום. הבנק יבחן את אישור הזכויות בנפרד, ובמקביל גם השמאי של הבנק יבדוק אם מה שבנוי בפועל תואם את מה שרשום.
מה לבדוק לפני החתימה
- אישור זכויות עדכני, מהשבועיים האחרונים, שמציג את המוכר כבעל הזכויות.
- שרשרת ההעברות: אם המוכר קנה ממישהו שלא דיווח לחברה, צריך להסדיר את ההעברה הקודמת קודם.
- שטח הדירה והצמדות, כמו חניה ומחסן, כפי שמופיעים בחוזה המקורי של החברה.
- האם יש התחייבות לרישום משכנתא של המוכר שעדיין לא נמחקה.
- האם הבניין נמצא בהליך רישום כבית משותף, ומי משלם את העלויות שלו.
את כל הבדיקות האלה מבצע בדרך כלל עורך הדין בעסקה, אבל כדאי לדעת לשאול עליהן. עורך דין שלא מבקש אישור זכויות בדירה כזו, לא בדק את העסקה.
האם זה משפיע על המחיר?
לרוב מעט מאוד. מה שמשפיע הוא בעיה בתוך הרישום: חוב שהמוכר לא סגר, הרחבה שנבנתה בלי היתר, או מחסן שמופיע בחוזה אבל לא שייך לדירה. כאן יש מקום לבקש הפחתה, או להתנות את התשלום האחרון בהסדרת הבעיה.
רקע על חוק המקרקעין ועל רישום בניינים בפנקס הבתים המשותפים מופיע בערך בית משותף בוויקיפדיה.
לפני הפגישה הבאה עם מוכר, שאלו שאלה אחת: "איפה הדירה רשומה?". לפי התשובה, בקשו נסח טאבו או אישור זכויות, והעבירו אותו לעורך הדין עוד לפני שאתם מתחילים לנהל משא ומתן על המחיר.
מאמרים נוספים שיעניינו אתכם
- קניתם דירה ראשונה? יכול להיות שאתם משלמים מס רכישה שבכלל לא הייתם צריכים
- זרקתם את הקבלות על השיפוץ? במכירת הדירה הן היו שוות רבע מהסכום
- ביטוח המשכנתא שהבנק הציע לכם הוא לא חלק מהמשכנתא
- בחרתם את המסלול עם הריבית הנמוכה? ההצמדה למדד הופכת אותו ליקר מכולם
- השמאי של הבנק הוריד את שווי הדירה, וההון העצמי שלכם בדיוק גדל
- לפרוע את המשכנתא מוקדם? לפעמים העמלה בולעת את החיסכון
