השמאי של הבנק הוריד את שווי הדירה, וההון העצמי שלכם בדיוק גדל

בקצרה: הבנק לא מממן אחוז מהמחיר שסוכם בחוזה אלא מהנמוך מבין מחיר העסקה לבין שווי השמאות. שמאות שנמוכה ב-100 אלף שקל מקטינה את המשכנתא בעשרות אלפים ומחייבת אתכם להשלים את ההפרש מהכיס. את הפער הזה אפשר לצמצם, אבל רק אם יודעים מה השמאי בודק.

רוכשים רבים מגלים את זה רק אחרי החתימה. חתמתם על דירה ב-2.2 מיליון שקל, קיבלתם אישור למשכנתא של 70 אחוז, והנחתם שמדובר ב-1.54 מיליון. אם השמאי קבע שווי של 2.05 מיליון, הבנק יחשב 70 אחוז מ-2.05 ותקבלו 1.435 מיליון. ההפרש, קצת יותר ממאה אלף שקל, נופל עליכם.

קראו גם: לפרוע את המשכנתא מוקדם? לפעמים העמלה בולעת את החיסכון · יש לכם 25 אחוז הון עצמי? זה עדיין לא מספיק לדירה ראשונה · קניתם דירה ראשונה? יכול להיות שאתם משלמים מס רכישה שבכלל לא הייתם צריכים

למה השמאות יוצאת נמוכה

שמאי מסתמך בעיקר על עסקאות השוואה שנסגרו באותו אזור בחודשים האחרונים ומדווחות לרשות המיסים. בשוק עולה יש פיגור של כמה חודשים בין מה שנסגר בפועל לבין מה שמופיע במאגר, ולכן השמאות משקפת מחירים ישנים יותר. בשכונות חדשות או בבניינים ייחודיים פשוט אין מספיק עסקאות דומות.

סיבה נוספת היא מצב הנכס. דירה עם חריגות בנייה, מרפסת שנסגרה בלי היתר או מחסן שאינו רשום בטאבו מקבלת ניכוי ישיר בשווי. לפעמים הניכוי מגיע לעשרות אלפי שקלים על סגירה של שלושה מטרים רבועים.

מה עושים כשהפער כבר נוצר

הצעד הראשון הוא לקרוא את דוח השמאות עצמו ולא להסתפק בשורת הסיכום. הדוח מפרט אילו עסקאות שימשו להשוואה, ולא פעם מתברר שהן בקומה נמוכה יותר, בלי מעלית או בבניין ישן ב-15 שנה. במקרה כזה אפשר להגיש בקשה לעיון חוזר עם נתונים נגדיים.

אפשרות שנייה היא לפנות לבנק אחר. כל בנק עובד עם שמאים מאושרים משלו, והפערים בין שתי הערכות על אותו נכס מגיעים לעיתים לחמישה אחוזים. זה מחייב אתכם לחזור לשלב של אישור עקרוני חדש, ולכן כדאי לעשות את זה מוקדם ולא שבוע לפני מועד התשלום.

הבדיקות שכדאי לעשות לפני שמזמינים שמאי

• הוציאו נסח טאבו עדכני וודאו שהשטח הרשום תואם למה שמוכרים לכם.
• בקשו מהמוכר את היתר הבנייה המקורי ואת התשריט.
• בדקו במערכת עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים מה נסגר בבניין ובסביבה.
• בררו אם יש הערת אזהרה, עיקול או משכון רשומים על הנכס.
• תאמו את ביקור השמאי לשעות אור, כשהדירה מסודרת ומוארת.

רוב הבדיקות האלה ממילא נכנסות לתחום האחריות של עורך הדין שמלווה את העסקה, ולכן שווה לבקש ממנו את הממצאים לפני שהשמאי מגיע ולא אחרי שהדוח נסגר.

איך זה מתחבר להון העצמי

כל שקל שהבנק לא נותן הוא שקל שאתם מביאים. מי שהגיע לעסקה עם הון עצמי מדויק על הגבול נשאר בלי כרית, ובדיוק אז מגיעים גם שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה והובלה. לכן התכנון הנכון הוא להחזיק רזרבה של חמישה אחוזים ממחיר הדירה מעבר להון הנדרש.

שווה לזכור שהשמאות עולה כסף גם כשהיא יוצאת נמוכה. התעריף נע בדרך כלל בין 1,500 ל-3,000 שקל לדירת מגורים רגילה, והוא משולם בנפרד מעמלות פתיחת התיק.

הסבר על המקצוע והכללים שלפיהם פועלים שמאים אפשר לקרוא בערך שמאות מקרקעין בוויקיפדיה.

לפני שאתם חותמים על חוזה, בקשו מהיועץ שלכם להריץ את התרחיש הגרוע: שמאות נמוכה בחמישה אחוזים ממחיר העסקה. אם המספר הזה מפיל אתכם, העסקה גדולה עליכם בשלב הזה.